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土地租赁合同纠纷

作者:王昭德 来源:找法网 日期:2018-10-16 17:42

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)湘04民终383号

上诉人(原审被告):陆*明。

上诉人(原审被告):衡阳市**技术产业**区互助**水泥制品厂。

二上诉人共同委托诉讼代理人:何*鸿,湖南莫**律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):衡阳**瓷业有限责任公司。

法定代表人:唐*笙。

委托诉讼代理人:王昭德,湖南秦湘律师事务所律师。

上诉人陆*明、衡阳市**技术产业**区互助**水泥制品厂(以下简称互助**水泥制品厂)因与被上诉人衡阳**瓷业有限责任公司(以下简称**瓷业公司)土地租赁合同纠纷一案,不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2016)湘0408民初847号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陆*明及其与互助**水泥制品厂的委托诉讼代理人何*鸿,被上诉人**瓷业公司的委托诉讼代理人王昭德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陆*明、互助**水泥制品厂上诉请求:请求撤销一审判决,进行改判。事实与理由:一、一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并要求上诉人将场地返还给被上诉人是错误的。不定期租赁合同中被上诉人要解除合同应提前通知并给上诉人合理的期限,上诉人没有收到被上诉人关于解除合同的任何通知,不具备解除合同的条件和程序,一审法院认定事实错误。二、一审判决上诉人支付被上诉人违约金10000元不当。上诉人现经营困难,多次与被上诉人沟通缓交租金的事宜,一审法院应当对酌情调低违约金。

**瓷业公司辩称:被上诉人已于2015年5月30日通知二上诉人要求解除不定期租赁关系,并给予二上诉人合理的搬迁期限,合法行使了法律规定的合同解除权。被上诉人从未同意上诉人不交租金,且双方合同约定的违约金没有超出合同法的限制,应予支持。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

**瓷业公司向一审法院起诉请求:1、陆*明、互助**水泥制品厂向**瓷业公司支付拖欠的租金35000元;2、陆*明、互助**水泥制品厂搬离租赁现场,将租赁物交付给**瓷业公司;3、陆*明、互助**水泥制品厂支付合同违约金10000元;4、诉讼费及律师费由陆*明、互助**水泥制品厂承担。

一审法院认定事实:2007年9月25日,**瓷业公司接受湖南省**陶瓷总厂**清算组的委托,管理、经营湖南省**陶瓷总厂、湖南省**陶瓷总厂衡阳瓷厂、湖南省**陶瓷总厂**瓷厂的所有资产。2012年10月4日,互助**水泥制品厂的经营者与**瓷业公司签订《房屋租赁合同》,约定互助**水泥制品厂租赁**瓷业公司位于朱家堰的场地(原金化租用的围墙范围内的面积约7000平方米的土地)及设备设施(变压器1台、配电房1个、水井1个、传达室1个、水塔1个、地下供水系统、供电系统、四周围墙及进入场地的公共道路);租赁期限为2012年4月15日起至2015年4月14日止;第一年租金26248元,之后每年租金为30000元;合同签订后一次性交清全年租金,以后每年在4月15日前交清全年租金…如果

陆*明、互助**水泥制品厂不能按时足额缴纳租金,**瓷业公司有权终止合同,陆*明、互助**水泥制品厂在合同到期日10日内自行清场搬出,过期场内库存产品及设施交由**瓷业公司所有并有权处理。双方当事人若有一方违约,违约方赔偿守约方10000元。双方租赁合同到期后,双方未再签订租赁合同,但陆*明、互助**水泥制品厂一直使用该租赁场地,陆*明、互助**水泥制品厂在合同期内租金已经支付完毕,但从2015年4月15日后未再向**瓷业公司支付租金。

另查明,**瓷业公司于2016年5月13日通知陆*明、互助**水泥制品厂要求与其解除租赁关系,并要求陆*明、互助**水泥制品厂于2016年5月30日前搬离该租赁场地并支付拖欠的租金。

一审法院认为:双方当事人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。承租人应按照合同约定缴纳租金。合同期满后,对租赁期限没有约定或约定不明确,原合同继续有效,但视为不定期租赁关系。合同到期后,陆*明、互助**水泥制品厂并未再向**瓷业公司支付租金,故**瓷业公司于2016年5月13日通知陆*明、互助**水泥制品厂解除租赁关系,并给予陆*明、互助**水泥制品厂合理期限要求其搬离,系行使法定的合同解除权。故对**瓷业公司要求陆*明、互助**水泥制品厂以每年30000元支付2015年4月15日至2016年6月14日租金共计35000元,并要求陆*明、互助**水泥制品厂搬离租金场地,将租赁物交付给**瓷业公司的诉请,本院予以支持。关于**瓷业公司要求陆*明、互助**水泥制品厂支付违约金10000元的主张,陆*明、互助**水泥制品厂虽辩称**瓷业公司主张的违约金过高,应予以核减。但双方约定的违约金10000元系双方真实意思表示,且该约定并未超过总损失的30%,故一审法院对**瓷业公司支付租金违约金10000元的诉讼请求予以支持。关于**瓷业公司要求陆*明、互助**水泥制品厂支付律师费的诉请,因该主张没有合同约定,不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、陆*明自判决生效后十日内将位于朱家堰的场地(原金化租用的围墙范围内的面积约7000平方米的土地)及其附属的设备设施返还给**瓷业公司。二、陆*明自判决生效之日起十日内支付**瓷业公司租金35000元。三、陆*明自判决生效之日起十日内支付**瓷业公司违约金10000元。四、驳回**瓷业公司其他诉讼请求。案件受理费925元,由陆*明负担。

本院二审期间,双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,本案的争议焦点为:一、《房屋租赁合同》是否应当解除;二、上诉人陆*明、互助**水泥制品厂是否应支付违约金10000元。双方当事人签订的原租赁合同到期后,对租赁期限没有继续约定,应视为不定期租赁。**瓷业公司作为出租方,在承租人未支付租金的约定情形下,可随时解除合同。**瓷业公司已通知陆*明、互助**水泥制品厂解除合同,并给予合理期限要求其搬离,系合法行使合同解除权。一审判决认定陆*明、互助**水泥制品厂支付租金,并搬离场地,交还租赁物,本院予以确认。《房屋租赁合同》中已明确约定双方若有违约,违约金为10000元。该约定系双方当事人真实意思表示,且属合理范围内,上诉人陆*明、互助**水泥制品厂请求酌情调减违约金,没有法律和事实依据,不予支持。综上,上诉人陆*明、互助**水泥制品厂的上诉请求不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费925元,由上诉人陆*明、衡阳市**技术产业**区互助**水泥制品厂负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  陈建新

审 判 员  雷 玲

代理审判员  谭天梯

二〇一七年五月九日

书 记 员  邓 薇

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